טיפ לרכישת דירה

הבית שלנו הוא לא רק המבצר שלנו.

הוא ברוב המקרים הנכס הפיננסי בעל שווי ערך הגדול ביותר אשר נימצא ברשותנו.

בפוסט זה אני אתן לכם כלים מאוד חשובים וידע איך למכור את הדירה שלכם בצורה נכונה ואיך תוכלו לקבל את המחיר הגבוהה ביותר עבורה, ולא חשוב פחות זה איך לעבור את כל התהליך בצורה קלה ונכונה.

חשוב מאוד שנבין כמה שיותר על התהליך ועל כל מרכיביו החשובים והנכונים שאותם יש לבחון לפני שאנו יוצאים בפרסום מחיר שיווק על הנכס שלנו בכל אתרי הלוחות ( מדלן ,יד 2 ) , ככל שנעשה את זה בצורה טובה ונכונה יותר כך יגדל הסיכוי להשיג על הנכס שלנו הצעה גבוהה ביותר וגם לעבור את כל תהליך המכירה בצורה חלקה ונכונה יותר.

חוסר ניסיון ומידע בסיסי בנדל"ן למשל מהו היטל השבחה ?  יכול לגרום להפסד סכומי כסף גדולים והכל עקב תמכור לא נכון מה שיכול להוביל להסתבכות משפטית לא נעימות ולתהליך מכירה כושל ארוך ועצוב .

אבל אל דאגה, אחרי שאסביר לכם את התהליכים החשובים הכרוכים במכירת דירה תוכלו לעבור את התהליך בצורה החלקה והטובה ביותר ולבסוף להישאר עם סכום כסף הגדול ביותר שתוכלו להשיג על מכירת דירתכם.

בואו נתחיל בהסבר היסודות החשובים ביותר לכל מי שרוצה למכור דירה בישראל.

מה בעצם המטרה במכירת הדירה אשר ברשותנו ?

איך להשיג את המחיר הגבוה ביותר – כל מוכר היה רוצה להשיג את המחיר הגבוהה ביותר עבור הנכס שברשותו.

שיהיו מינימום טעויות ותקלות בדרך – תהליך מכירת דירה פשוט, יעיל וממוקד ללא כל בעיות שיעבור בצורה החלקה ביותר והקלה ביותר.

זמן מכירה קצר ביותר –  הייתם רוצים לבצע את התהליך במהירות ולהקדיש למכירה כמה שפחות זמן והוצאות ועדיין לקבל את המחיר הגבוהה ביותר

להפחית את מיסוי מקרקעין ותשלומים נוספים בצורה חוקית ונכונה

כשמוכרים דירה צריך לקחת בחשבון שותפה נוספת שהיא מדינת ישראל  וגורמים רבים נוספים, לכן אנו צריכים לתכנן כיצד בצורה נכונה וחוקית ניתן להפחית את תשלומים אלה.

בהמשך אלמד אתכם את כל הסודות כיצד תצליחו למכור את הנכס שלכם בצורה הטובה ביותר .

איך נחשב את שווי הנכס שברשותנו ?

כאשר החלטתם למכור את דירתכם השאלה הראשונה שאתם שואלים את עצמכם היא בעצם כמה שווה הנכס שלי ?

כדי לענות על השאלה הזאת ולדעת באמת מה הערך האמיתי של הדירה הנמצאת ברשותנו אסביר על כמה יסודות שהשילוב בניהם יראה לנו בעצם את המחיר האמיתי.

שימוש במאגרי המידע הממשלתיים לחישוב מס שבח.

כל אזרח במדינת ישראל רשאי לבדוק לגבי כל עסקת נדל"ן שבוצעה בישראל ,כל עסקאות הנדל"ן מדווחת לרשויות המס ונרשמת במאגר מידע . תוכלו לברר על עסקאות שבוצעו עד רמת הבניין שלכם או שכונתכם, בכדי להבין את המחיר של הדירה שלכם הכלל הראשון הוא להיכנס למאגר ולהשתמש בו

עזרה של מתווך

מתווך הוא בעל מקצוע מקצועי ומיומן כמובן שישנם סוגים שונים של מתווכים: טובים , טובים פחות, ואפילו גרועים .

בדרך כלל מתווך טוב הוא מתווך שממוקד אזור, ויכיר כל עסקה שבוצעה באותו אזור וידע לתת לנו הערכת שווי נכונה למחיר הנכס, רק קחו בחשבון אם בחרתם במתווך שיעבוד בשבילכם בהסכמה וללא בלעדיות בדרך כלל תקבלו הערכת שווי נכס נמוכה למחירי השוק וזאת על מנת למכור לכם את הנכס במהירות לפני שעוד מתווכים יתחרו בו אבל זה כבר קשור לנושא אחר .

שימוש בשמאי מקרקעין

הסמכות העליונה בתחום הנדל"ן היא שמאי מקרקעין  וזאת מכוון שבכדי להיות שמאי צריכים לעבור דרך לא פשוטה הכוללת שנות לימוד ארוכות והתמחות לא קלה זו גם הסיבה למה הבנקים משתמשים בשמאים לא רק בשביל לבדוק מחיר אלא גם כדי לבדוק אם יש בעיות נסתרות בנכס .

חשוב להבין שבדרך כלל שמאי ייתן הערכה ראלית אבל גם שמרנית שזה אומר מחיר נמוך מעט ממחיר השוק .

שימוש באתרי הנדל"ן  באינטרנט

הטעות הנפוצה ביותר היא להסתמך על המחירים של מוכרי הדירות באינטרנט , רוב הפרסומים שאנו רואים באינטרנט הם בחינם או שלא עולים הרבה כסף מה שמביא את תופעת הדייגים – דייגי הנדל"ן

הם אותם אנשים משקיעים שיש להם כבר כמה דירות שלא באמת לחוצים למכור את הנכס ולכן מפרסמים אותו במחיר גבוהה מאוד למחיר השוק והכי גרוע מפרסמים נכסים פיקטיביים במחירים יקרים עוד יותר ומחכים שיפול להם איזה קונה ברשת ולצערנו וזה מה שבעצם יוצר את האשליה שהמחירים יקרים לאותו אזור , לכן מומלץ תמיד להסתכל על המודעות של המתווכים ולא של הפרטיים בדרך כלל במודעות של מתווכים תקבלו את הערך מעט טיפה יותר גבוהה מהערך הראלי וזאת על מנת שהיה גם מה להוריד בעסקה אבל זה ייתן לכם תמונת מצב יותר נכונה לשוק.

מצבו של השוק – שוק קפוא , שוק שעולה , שוק שיורד

בדיוק כמו כל שוק ביקוש והצע כך גם שוק הנדל"ן מתנהג בסופו של דבר השוק קובע את מחיר השוק וברצון שלנו למכור ככל שהמחיר יהיה נמוך ממחיר השוק ככה נמכור מהר יותר

אז איך נגיב למצב השוק?

שוק קפוא – באזורים שונים בפריפריה, המוטיבציה של הקונים נמוכה לכן בשוק זה אפשר לייצב את המחיר בהתאמה לרמת המחירים הקיימת באזור ובמרכז הסקלה.

שוק עולה – הכוח של המוכרים גבוהה כאשר יש ביקוש גבוה מהיצע ואז נוכל לבקש מחיר גבוה כל עוד המחיר נמצא בסקאלה ההגיונית מרמת המחירים הסבירה לאזור.

שוק יורד – לא זכורה תקופה כזאת אצלנו בארץ אבל במקרה כזה יהיה קשה למכור את הנכס ומן הסתם המחיר אותו יציג המוכר יהיה נמוך ממחיר השוק בהתאם לסקאלה של המחירים.

סיכום קצר

אחרי שאנו מבינים את הערכת השוק ומקורות המידע ניתן לבצע רישום מסודר בטבלה של כל אחד מהגורמים ורמת המחירים מה שייתן לנו הערכת מידע נכונה כמה הדירה שלנו שווה.

כמה תעלה לנו מכירת הדירה לאחר המיסים , הטלים ?

היטל השבחה

מס זה נגבה ע"י הרשות המקומית וממש חשוב להבין את משמעות העלות שלו כאשר אתם מוכרים את הנכס שלכם. מכוון שמס זה משולם ע"י המוכר  ולא ע"י הקונה היו לא מעט עסקאות שנפלו בגלל זה אחרי שהמוכר הבין כמה עליו לשלם .

מס שבח

מס שמשולם למדינת ישראל אנחנו חייבים לדעת כמה מס שבח נשלם לפני שנפרסם את מחיר הדירה שלנו כדי להבין את כדאיות העסקה.

תשלומים לבעלי מקצוע שונים

שימוש באנשי מקצוע נכונים מבטיחה דרך בטוחה לעסקה נכונה קלה ומהירה יותר לכן על תחסכו והשתמשו בהם!

עסקת נדל"ן ללא איש מקצוע מסוכנת ויכולה להסתיים בעוגמת נפש לכן תמיד בחרו את אנשי המקצוע הטובים ביותר.

כמובן ישנם עליות נוספות קטנות יותר שאנחנו לא לוקחים בחשבון .

אילו אנשי מקצוע כדאי לערב במכירת הנכס שלכם?

מתווכים – הזמן שווה כסף מתווך טוב ואמין יכול לעזור לכם למכור את הנכס שלכם  במחיר גבוהה ובמהירות, כמובן שגם אתם יכולים למכור בעצמכם אבל זה לשיקולכם.

שמאים – בתור מוכרי דירה שימוש בשמאי מקרקעין הוא רק במקרה וישנם סוגיות שאינן ברורות לכם בנושאים שונים כגון מיסוי, רישום, וכדומה.

עורכי דין –  תנאי מאוד חשוב למכירת דירה הוא לקחת עורך דין! על מנת למנוע נזק כלכלי ועוגמת נפש , השוק שלנו מלא בעורכי דין לכן מומלץ תמיד לבחור במישהו שקיבלתם עליו המלצה ומתעסק רק בנדל"ן.

יועצי משכנתאות – שימוש ביועץ משכנתאות טוב יכול לחסוך לכם המון כסף בתהליך המכירה .

פרסום – שימוש נכון ופרסום במקומות הנכונים יכול להביא לכם פניות מלקוחות פוטנציאליים, חשוב לדעת באמת איך לזהות קונים רציניים ואיזה קונים סתם באים לבלבל לכם את השכל .

נקודה חשובה משרד תיווך טוב בדרך כלל עובד עם כל בעלי המקצוע שקשורים למכירת הנכס .

כיצד אפשר להשיג יותר עבור הנכס שלנו

רושם ראשוני הוא החשוב ביותר בתהליך הצגת הנכס כי זה מה שהלקוח תמיד יזכור מביקורו בנכס שלכם וכל זה תלוי רק בכם

סידור הדירה לפני שהקונה מגיע , ריח בדירה ועוד ..

בהשקעה של כמה אלפי שקלים בודדים תוכלו למכור את הנכס שלכם בהרבה יותר וזאת ע"י שיפוץ קטן של הנכס .

לקבלת עוד טיפים מעניינים