הערכת שווי דירה – איך עושים את זה מקצועי ונכון
איך קובעים שווי דירה באופן מדויק? מדובר באחת הסוגיות הרגישות והמשמעותיות ביותר בכל הנוגע לפעולות נדל"ניות שונות, בשל המשקל הרב שיש לטעויות בתחום הנדל"ן בשל מחירם הגבוה.
זאת בנוסף לתחושה של רבים כי כל הגורמים אשר סובבים אותם בעת העסקה יש אינטרס נסתר להעלות או להוריד את שווי הדירה אשר עומדת על הפרק, ולכן ישנו קושי אותנטי לקבוע מחיר ריאלי בעבור הנכס שלנו אשר מחד ימקסם את היכולת שלנו להרוויח מן הנכס ומאידך לא ירחיק לקוחות בשל מחיר מוגזם וימנע מאיתנו להגיע לעסקה.
להערכת שווי הדירה ישנה חשיבות משמעותית על מנת שניתן יהיה לתמחר את הנכס באופן נכון, ואנו צריכים לדעת לעשות זאת באופן מקצועי ונכון.
אך אין זה אומר כי מדובר בדבר קל. עם זאת, בעלי נכס רבים אינם יודעים האם לבחור שמאי או לעשות זאת באופן עצמאי, ומחשבים באופן שגוי על בסיס שמועות בנוגע למחיר בו נמכרו דירות מקבילות באזור או בהתאם למחיר אותו רכשו את הנכס.
זאת משום שהם מביאים בחשבון רק חלק מהמשתנים הרלבנטיים, דבר אשר מוביל להערכה שגויה אשר לעיתים קרובות עולה כסף וזמן לבעל הנכס אשר פעל באופן שגוי.
בהתאם לכך, במאמר זה אנו נפרט כיצד נכון להעריך את שווי הדירה העומדת על הפרק, אילו משתנים יש להביא בחשבון על מנת להעריך את שוויה הריאלי, האם כדאי לשלם בעבור שמאי ואיזה סוג של שמאי.
בהתאם לכך, אנו תחילה נפרט דגשים אשר חשובים על מנת לבצע הערכת נכס נכונה ומקצועית. לאחר מכן נתייחס לעולם השמאות ולמחירים אשר עומדים על הפרק ונסיים בהמלצות למי כדאי לקחת שמאי ומי יכול לחסוך זאת ולפעול באופן עצמאי לביצוע הערכת שווי הנכס.
דגשים חשובים לביצוע הערכת שווי נכס מקרקעין
כפי שציינו בפתיחה של מאמר זה, אחת הטעויות היקרות ביותר היא לבצע הערכה שגויה של מחיר הנכס. זאת מאחר והערכת יתר עולה להרחיק קונים או שוכרים ולהקשות על הפעולה המיוחלת והערכת חסר תוביל להפסד כספי משמעותי מהתשואה אותה אתם מעוניינים להרוויח על אותו נכס.
כמו כל הערכת שווי, שווי הדירה מושפע באופן בסיסי מן הביקוש וההיצע ביחס לאותו נכס. ככל שישנם אספקטים אשר מגדילים את הביקוש שלו כך ערכו של הנכס יעלה, ומאידך ככל שישנם אספקטים שליליים המרחיקים אנשים מן הנכס כך שוויו יפחת.
אך על אף שזה נשמע על פניו פשוט, ישנן טעויות רבות בהערכת הנכס הן כלפי מעלה והן כלפי מטה. זאת כאשר הסיבה המרכזית לטעויות היא שפרמטרים משמעותיים אינם נלקחים בחשבון בעת הערכת השווי, זאת משום ריבוי הפרמטרים להערכת שווי של נדל"ן וכן בשל המשקל הסובייקטיבי אשר כל פרמטר מקבל אצל רוכשים וקונים שונים. בהתאם לכך, בשלב הראשוני עלינו לעמוד על הפרמטרים המרכזיים אשר יש לבחון על מנת לקבוע הערכת שווי מדויקת.
אך על אף ריבוי הפרמטרים והמשתנים, ישנם 3 פרמטרים מרכזים אשר צריכים לקבל ביטוי עוד בשלב הראשוני של ביצוע ההערכה, זאת מאחר ופרמטרים אלו הם המשפיעים המרכזיים על מחירי הדירות השונים והם אלו אשר מרבית האנשים אכן מביאים בחשבון בעת לקביעת שווי הנכס, והם כדלקמן:
- מיקום הנכס – פרמטר זה אמור להיות מובן מאליו כנראה בעבורכם, שכן הדבר היווה שיקול גם כאשר אתם החלטתם לרכוש את הנכס אשר עומד על הפרק. ההשפעה האקוטית של מיקום הנכס, האם הוא מצוי בעיר גדולה, בישוב אמיד ונחשב או שמא בפריפריה או בשכונה בה הביטחון אינו נמוך. למעשה המיקום עוד לפני סוג הדירה וגודלה הוא זה אשר מכתיב את ערך הנכס.
- גודל הנכס – גודל הדירה, כמות החדרים בה וכיוצא בזה, מהווים פרמטר בסיסי ומובן מאליו אשר משפיע באופן ישיר על שוויו של הנכס, שכן ככל שהנכס גדול יותר כך גם שוויו והפוטנציאל הגלום בנכס. בהקשר זה תמיד חשוב לזכור כי המשאב היחיד שהינו מוגבל הוא כמות הקרקע ובהתאם לכך ככל שנכס הינו גדול יותר כך שוויו עולה.
- שירותים נלווים לנכס – זה עלול להישמע איזוטרי, אך חניה ומעלית מהווים שיקולים משמעותיים בעבור אנשים רבים אשר באים לידי ביטוי באופן ישיר על מחיר הנכס.
דירה אשר אין לה חניה ומצויה במרכז עיר גדולה, נפגעת באופן ישיר שכן אנשים בעלי רכבים לא יוכלו באופן ריאלי להשיג חנייה במקום מגוריהם. עקרון דומה ניתן לראות בנוגע למעלית, דירה אשר ממוקמת בקומה שלישית או רביעית ללא מעלית מונעת מאנשים רבים לראות בדירה רלוונטית מפאת גילם או מגבלות רפואיות שונות. ככל שחתך האוכלוסייה אליו הנכס פונה מצטמצם כך גם שוויו, ולכן יש להביא נתונים אלו בחשבון.
אך בנוסף לפרמטרים מרכזיים אלו ישנם שיקולים נוספים אשר משפיעים על שווי הדירה ואותם אנשים כן נוטים לשכוח או להפחית את חשיבותם למרות שהם עלולים להעלות או להוריד שווי של נכס באופן ניכר. בהתאם לכך, יש להביא פרמטרים אלו במכלול השיקולים ואלו הם הפרמטרים הנוספים אשר ישפיעו על שוויו של הנכס:
- מצבה של הדירה – השאלה אם הדירה משופצת הינה שאלה משמעותית, שכן ברור לכולנו כי דירה משופצת שווה יותר מאשר דירה אשר נמצאת במצב הדורש שיפוץ. עם זאת חשוב שלא לבצע הערכת יתר לשיפוץ, העלות של השיפוץ איננה בהכרח מקבילה לתוספת אותה ניתן להוסיף לשווי הדירה ובמרבית המקרים השווי יהיה מופחת.
הדבר נובע בין היתר מאחר שבכל הנוגע לשיפוץ ישנם פרמטרים אובייקטיבים חשובים כמו שהקירות לא יהיו שבורים וכדומה וישנם פרמטרים אשר הינם סובייקטיביים כמו עיצוב מסוים של המטבח או השירותים וכיוצא בזה. סוגיות סובייקטיביות אינן בהכרח מוסיפים את הסכום לו אתם מצפים שכן הוא לא עונה לטעם של כולם. עם זאת, זוהי דוגמה לפרמטר אשר אפשר להתעקש על תוספת מלאה מתוך ציפייה כי ימצאו רוכשים או שוכרים בעלי טעם זהה לשל מעצבי הדירה.
- תשתיות הדירה – האם האינסטלציה חדישה, מצב המעליות, מצב הלובי וכיוצא בזה הם פרמטרים אשר יכולים להעלות או לפגוע באופן מהותי בערך הדירה.
- הסדרה משפטית – נתון אשר אנשים אינם מביאים בחשבון, אך יכול לפגוע בערך הדירה הינן בעיות משפטיות הנוגעות לנכס. כאשר אנו מתייחסים לבעיות משפטיות יש להביא בחשבון לרוב שלושה סוגים של בעיות:
רישום הנכס בלשכת המקרקעין – רישום הנכס בטאבו אשר לא הושלם, או כאשר ישנן אי אילו בעיות עם הרישום בשל סכסוכי ירושה, הערות של הבנק וכיוצא בזה מרחיק רוכשים אשר חוששים להיכנס אל סיטואציה משפטית מורכבת אשר במסגרתה לא יובטח רישומם כבעלים. בשל כך ערך הנכס עצמו יורד כתוצאה מתוספת הסיכון אשר מתרחשת.
תביעות משפטיות – לעיתים יש תביעות שונות על נכס, אשר קשה לאמוד, סכסוכי שכנים בנוגע לתמ"א 38 או פינוי בינוי, מגבלות היסטוריות, בניינים לשימור אשר מונעים שיפוץ וכן בעיות אחרות אשר ייחודיות לאותו נכס. בעיות משפטיות מסוג זה הן בגדר מיטה חולה אשר מרחיקה רוכשים פוטנציאלים ובהתאם לכך פוגעת בשווי הנכס ויש להביא זאת בחשבון בזמן ביצוע הערכת השווי של הנכס.
חריגות בנייה – לעיתים ישנם חריגות בנייה אשר נעשו בלא אישורים מתאימים לכך, פעולה לא חוקית זו אשר עלולה לגרור קנסות ועונשים לבעל הנכס פוגעת באופן ישיר בערך הנכס משום שאנשים רבים חוששים מההשלכות של חריגות אלו.
- האם ישנן זכויות נוספות בדירה או תכניות עתידיות – במידה וישנן זכויות שאינן מנוצלות בדירה, דוגמת הרחבת הדירה, סגירת מרפסת וכיוצא בזה הערך שלה עולה ביחס לדירה מקבילה לה אין זכויות מסוג זה. שכן הפוטנציאל שלה להגדיל את הערך בשל היכולת להגדיל אותו או לשדרגו הופכת אותו לנכס בעל שווי יותר גדול.
דבר זה גם נכון לנכס המצוי בבניין אשר צפוי לעבור שיפוץ כמו תמ"א 38 או כחלק ממתחם אשר עתיד לקחת חלק בפרויקט פינוי בינוי. שכן פרויקטים אלו מעלים את ערך הנכס בצורה משמעותית, ולכן האופציה כי הנכס יעבור שדרוג מסוג זה מעלה בהתאם את ערך הנכס.
חלוקת הדירה – האם הדירה מחולקת באופן אופטימלי בין מרחבים משותפים לבין חדרים, או שמא ישנן בעיות באופן בו הדירה חולקה. הדבר משמעותי מאחר ולמשל במידה וישנם מעט מדי חדרים ביחס לגודל הדירה אשר מחד מונעת ממשפחות לגור בדירה ומאידך גדולה מדי בעבור זוגות צעירים ורווקים. בעיה הפוכה ניתן לראות כאשר הדירה מחולקת ליותר מדי חדרים קטנים אשר פוגעת באטרקטיביות של הנכס ומעניקה לבית מראה צר וצפוף אשר ימשוך פחות קונים פוטנציאלים וכפועל יוצא שוויו יפחת.
מיקום הדירה במרחב הציבורי – סעיף זה בשונה מהסעיף אליו התייחסנו הנוגע לשכונה או לעיר בה נמצא הנכס, מתייחס למיקומם של דברים ציבוריים או פרטיים אשר יכולים להעלות את נכס הדירה. כך למשל קרבה לקאנטרי קלאב, קניון, בתי ספר או ברים ומסעדות יכול להעלות את ערך הנכס או לחלופין להורידו תלוי בהקשר, בשכונה ובסוג המשאב הקיים בסמוך לנכס.
הערכת שווי דירה באמצעות שמאי – אפיון העבודה ויתרונות השירות הניתן
לאחר שסקרנו את הפרמטרים המרכזיים, נעבור לבחון האם כדאי להסתייע בשמאי מקצועי או שמא עדיף לעשות זאת לבד. היתרון המרכזי הקיים בהסתייעות בשמאי כאשר מבצעים את הערכת שווי הנדל"ן היא ברורה מאליה.
בשל ההתמקצעות שלו וניסיונו בתחום זה, הוא יכול להעריך דברים בצורה מדויקת יותר. האומדנים שלו בנוגע לשווי נכסים בשכונות מסוימות, בדיקות בנוגע לרישום וסכסוכים משפטיים יהיו מדויקים יותר.
כמו כן, לשמאי אין קשר רגשי לנכס, הוא יכול לבצע את ההערכה באופן נקי בשונה מבעלי הנכס אשר אינם.
עבודת שמאי מקרקעין מקצועי כוללת הגעה של השמאי אל הנכס בעצמו ובחינה מדוקדקת שלו, זאת בנוסף לבדיקה בלשכת המקרקעין ובעירייה אחר חריגות והרישום בטאבו. בסיום עבודתו של השמאי הוא צפוי לספק דו"ח מפורט וחתום הכולל את שווי הנכס, הליקויים והיתרונות המצויים בו אשר הובילו להערכה זו.
חשוב לתאם עם השמאי האם אתם או הוא הם אלו אשר אחראים להוצאת המסמכים השונים וריכוזם.
הדבר כולל מסמכים שונים כמו נסח טאבו, צילום של תיק בניין המצוי אצל העייריה בה ממוקם הנכס, תשריט בית משותף וכיוצא בזה.
במידה ומיישמים הליך זה באופן מסודר, הדבר יוביל לכך שניתן למקסם את העסקה באופן מיטבי, שכן שמאי יכול להציף יתרונות אשר לא הייתם מודעים להם אשר מעלים את ערך הנכס, ובמקביל לכך להציף סוגיות ספציפיות אשר פתרון להם יעלה את ערך הנכס. לעיתים קרובות קבלת דו"ח מרוכז של כלל הפגמים בנכס אשר רלוונטיים למחיר העסקה ידרבנו ויובילו להערכה רציונלית של האם כדאי לתקן את הפגם או לשאת במחיר הנמוך יותר של שווי הדירה.
יצוין כי גם בעת רכישת נכס אפשר להסתייע בשמאי מקרקעין שיבצע הערכה מקצועית, זאת מאחר וסביר כי הצעות המחיר הינן הערכות יתר, אשר אותן תשאפו להוריד.
עם זאת, החלטה מסוג זה נמליץ רק בעת רכישה ובשלבים מתקדמים באופן יחסי של הרכישה וגם בסיטואציה זו לא בהכרח הדבר כדאי.
בשלבים הראשוניים אתם צפויים לראות דירות רבות ולבצע הערכות שמאי יעלו כסף רב ולא יתנו לכם ערך ממשי. בשלבים מתקדמים השמאי יוכל להציל אתכם מרכישות גרועות אליהן לא שמתם לב, אך אם תסתייעו בפרמטרים אשר ניתנו כאן ניתן יהיה להגיע להערכה סבירה גם אם לא מקצועית לחלוטין.
סוגי השמאים ומחיריהם
במידה והחלטתם לפנות לשמאי, חשוב לדעת כי ישנם שני סוגים מרכזים של הערכות שמאי אותן ניתן לקבל:
- הערכת שמאי פרטית – כמו שניתן להבין מן השם מדובר בשמאי פרטי אשר הגורם המעוניין בהערכה פונה אליו ואשר מבצע בהתאם לכך הערכת שמאי. שירות זה הינו יקר יותר מן השירות של שמאי מטעם הבנק, והוא נע בין 2,000 ל-3,000 ₪ לרוב, אך היתרון המרכזי הוא שהאינטרס היחיד של הערכת שמאי זו היא לספק שירות בעבור הלקוח.
בהינתן התחושה כי לכל הגורמים אשר מעורבים במכירת הנכס יש אינטרס אשר אינו עומד בהלימה עם בעל הנכס, הערכת שמאי עצמאית ונטולת אינטרסים הינה משאב אשר יכול להיות משתלם בעבורכם.
- הערכת שמאי מטעם הבנק – במקביל לכך, הבנק מעניק שירות של הערכות שמאי בעבור לקוחותיו, אשר לרוב עולה מחיר נמוך משמעותית מאשר זה של הערכת שמאי פרטית. המחיר הינו לרוב בין 600 ל-900 ₪, אך החיסרון הוא כי השמאי מספק שירות לא רק לכם אלא גם לבנק, ובשונה מכם הבנק הוא לקוח קבוע. לכן, רבים טוענים כי הערכות השמאי של הבנק נמוכות בעד עשרה אחוזים ביחס להערכות שמאי פרטיות.
ביצוע הערכת שווי דירה באופן עצמאי
על אף האמור אין שום דבר רע בלבצע את הערכת השמאי באופן עצמאי, אך לשם כך אנו ממליצים לוודא כי כל הפרמטרים אשר הוצגו בחלקו הראשון של המאמר. המשימה הראשונה אשר עליכם לעשות היא לברר בשכונה הרלוונטית מהם המחירים בהם נרכשו דירות לאחרונה הן באמצעות שאילת שכנים והן באמצעות בירור למול קרובים, ומידע המפורסם ברשת ובמקומונים רלבנטיים מעת לעת בנוגע למחירי דיור באזורים שונים בעיר או בארץ.
למען שלמות התמונה, נציין כי היום המידע נגיש יותר מאי פעם, וישנם אתרים רבים ברחבי הרשת אשר מתמחים בנדל"ן ומספקים מידע על מכירות ואף סטטיסטיקות מתקדמות אשר יסייעו לכם בביצוע הערכת שווי הנכס בצורה מיטבית, במידה ותקדישו לכך את הזמן הראוי.
לאחר שקיבלתם תמונה של מכירות שבוצעו על דירות דומות מבחינת גודל ושכונה, יש לבדוק האם ישנם פרויקטים חדשים מקבלן אשר נבנים בתקופה זו מאחר וגם דירות אלו משפיעות באופן ישיר על ההיצע והמחירים שלהם משפיעים על מחירי הנכס שלכם.
לאחר מכן, כאשר יש לנו בסיס מידע גדול יחסית ואנו יודעים מה התמחור הכללי של דירות בגודל דומה לשלנו בשכונה הרלבנטית , יש לשקלל עם המקרה הפרטיקולרי. כלומר לשלב לתוך תמחר זה את הנתונים השונים אשר התייחסנו אליהם בתחילת המאמר, כמו שיפוץ הדירה, זכויות הקיימות, סוגיות של רישום וכיוצא בזה ולהוסיף או להפחית את ערך הדירה בהתאם להם.
בכל מקרה חשוב לבצע החלטה רציונלית בנוגע להחלטה האם להעדיף הערכת עצמית או לשכור שמאי בין אם מבנק ובין אם באופן פרטי. במידה והחלטתם לחסוך את כספי השמאי ולבצע הערכה של הנכס באופן עצמאי, חשוב שתפנימו כי קבלת חלק מהמידע ידרוש מכם זמן ומאמץ, כמו למשל בירור למול רשויות השונות במטרה לוודא את רישום הזכויות של הנכס וכן למול העירייה וגורמים מוניציפליים שונים על מנת לוודא כי הכל מאושר באופן חוקי או במטרה לוודא כי אין זכויות בנכס אשר אינכם מודעים להן.
הערכת שווי דירה אצל מתווך
לפני סיום נתייחס גם לאפשרות השלישית אשר קיימת בשוק הדירות לביצוע הערכת שווי דירה. פרט לשמאי ולהערכת עצמאית ניתן גם לקבל הערכת שווי של הנכס ממתווכים שונים, אשר לרוב יספקו שירות זה בחינם בתמורה לכך שהנכס ימכר על ידם ולא באופן עצמאי או על ידי מתווכים מתחרים. בשל ריבוי המתווכים בישראל, והפער הגדול בין הניסיון והמקצועיות של חלק מן המתווכים לבין היעדרם אצל חלק אחר, קשה להעריך כמה טוב יהיה השירות אשר תקבלו.
בכל מקרה, חשוב לזכור כי מדובר בשירות אשר עולה כסף בעבורכם בדמות העמלה אשר תלקח עם השלמת המכירה וכי המחיר אשר הם קובעים אינו חף מאינטרסים. זאת מאחר ולמתווכים יש אינטרס לעודד מכירות ולא בהכרח לשקף בעבורכם את המצב הקיים לאשורו.
סיכום והמלצות
לסיכום, הערכת שווי דירה הינה משימה מורכבת אשר יש לתת לה תשומת לב על מנת להימנע מטעויות אשר יקשו עליכם למכור את הנכס או לחלופין להפסיד כסף רב בשל תמחור שגוי של הנכס. על מנת לסייע במטרה זו, ריכזנו בעבורכם מספר פרמטרים אשר אנו ממליצים בחום לוודא כי ניתן משקל לכולם ככל שהם רלוונטיים, זאת על מנת שניתן יהיה להבטיח כי הערכת השווי של הדירה תהיה מדויקת ככל האפשר.
בנוגע לשאלה האם עדיף שמאי או הערכה עצמית של שווי הדירה, הדבר אינדיבידואלי ותלוי בעיקר בכם, בזמן ובקשב שיש לכם לנושא זה.
אתם ראיתם במאמר זה את הפרמטרים המרכזיים, במידה ואתם מעריכים כי תוכלו להגיע להערכת שווי אשר תתן ביטוי לפרמטרים אלו וכן ללכת לגופים השונים אשר יספקו מידע הרלוונטי להערכת השווי אז ניתן יהיה לעשות זאת באופן עצמאי.
במידה ואינכם חושבים שתוכלו ללכת לברר בנוגע לדירות אשר בוצעה בהם עסקת מכירה בשכונה הרלוונטית ולברר מה היו המחירים בהם נמכרו הנכסים, ללכת לרשויות השונות וכן לבדוק את יתר הפרמטרים אז כנראה עדיף לכם לקחת שמאי מקצועי אשר יסייע לכם במטלה זו.
במידה והחלטתם ללכת על שמאי, אנו לא נחליט בעבורכם האם כדאי לפעול באופן פרטי או למול שמאי של הבנק, שכן לעיתים קרובות הערכת חסר של הבנק משתלמת בשל המחיר הנמוך אשר עולה הערכת השמאי באופן זה.
אך אנו כן נמליץ להיות ספקנים ולבדוק את הערכת השמאי ואין זה משנה אם מדובר בגורם פרטי או בגורם העובד בשיתוף פעולה עם הבנק, שכן הבקיאות שלכם באופן הערכת שווי הנכס תסייע לכם לאתר טעויות, חוסר מקצועיות ולהגן על הנכס שלכם אשר הוא כנראה הדבר היקר ביותר המצוי בבעלותכם.